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Protéger son logement du squat

Lors de l’exécution de diagnostics immobiliers avant-vente, de nombreux propriétaires redoutant que leur bien ne soit squatté interrogent leur diagnostiqueur immobilier sur ce risque. Les agences immobilières de leur côté hésitent souvent à afficher un panneau de vente par souci de discrétion face à ce même risque.

A moins de payer encore pour du matériel d’alarme et de vidéosurveillance, voire du gardiennage de propriété, il n’y a que peu de moyens en France pour se prévenir du squat. Telle qu’elle est actuellement, la loi ne laisse que 48 heures à un propriétaire pour signaler une occupation illégale de son bien ; c’est-à-dire qu’en cas de déplacement de quelques jours ou dans le cas d’une résidence secondaire occupée que les week-ends, des squatteurs peuvent s’installer durablement dans un logement ne leur appartenant pas.

Malgré les engagements répétés du Gouvernement, le droit de propriété en France n’est plus un droit sacré protégé par l’État car ce droit s’oppose au droit au logement.

Entre trêve hivernale et mesures sociales interdisant de déloger des individus, les propriétaires ne récupèrent leurs logements squattés que de nombreux mois voire des années après l’intrusion illégale. La bienveillance envers les squatteurs est-elle un moteur caché d’une obligation de location mettant fin aux logements vacants ?

La surcharge sociale

S’il n’est pas question d’opposer des classes entre-elles, force est de constater que notre volonté d’égalité sociale est une charge qui en ces temps de crise (actuelle et surtout à venir) tend à la surcharge.

Avec une imposition de l’immobilier au plus haut, entre droit de mutation, taxe foncière, imposition des loyers, taxes et contributions sur les abonnements et les consommations d’énergie, imposition des plus-values, etc., un propriétaire foncier supporte une charge financière terriblement pesante.

Alors que l’on observe paisiblement croître le nombre d’impayés de loyers par des locataires en raison de la crise covid, il semble que l’on se soucie encore moins de leurs propriétaires. Soumis également aux mêmes difficultés que les locataires en termes de revenus et d’emploi, les propriétaires en tant que créanciers de l’État (et souvent des banques) seront bien vite saisis et encore redevables de leur dette pendant que des locataires indélicats n’auront jamais à rembourser l’intégralité de mois ou d’années de loyers impayés.

On voit bien que des squatteurs sont condamnés en justice à payer des dommages et intérêts et des frais de remise en état des biens dégradés. Mais dans la pratique, combien de propriétaires auront perçu l’intégralité des sommes que leur a allouées un tribunal ? Les réparations des dégradations resteront longtemps à leur charge, y compris les factures d’électricité et d’eau, limitant davantage encore leur pouvoir d’achat. Et ce, d’autant plus, si les occupants indélicats sont insolvables et/ou ont entamé une procédure de surendettement.

À savoir : Pour pouvoir récupérer leur appartement dont la locataire ne paie plus les loyers depuis 4 ans, un couple doit effacer plus de 15 000 € de la dette d’impayés de loyers de leur locataire. Cela, en dépit des décisions de justice, parce qu’un organisme de logement social se dit incapable de reloger la locataire tant que ses dettes ne sont pas ‘apurées’ en raison d’une commission de surendettement dont les décisions se substituent à celles de la Justice (expulsion, résiliation du bail…). Source LeFigaro

Ainsi donc, voici que nos lois semblent tendre vers le sens du célèbre anarchiste Proudhon lorsqu’il clamait « La propriété c’est le vol » ou de celui de Karl Marx qui voulait abolir la propriété privée.

Nota : Bien qu’en manifestant leur efficacité, on ne peut cautionner les actions de groupes de riverains faisant pression sur les squatteurs pour les déloger. Ces pratiques allant au-delà de la surveillance du type ‘voisins vigilants’ peuvent rapidement déraper vers la création de milices et une escalade de violences.

Louer pour ne pas trembler : la location anti-squat

Pour éviter que des logements soient squattés, nos voisins belges et néerlandais ont créé un type de location dit ‘anti-squat’.

Il s’agit de locations à loyer modéré (entre 180 € et 200 €) résiliables à tout moment ou presque selon un préavis de 2 à 3 semaines. Les seules contraintes du locataire sont de maintenir le logement en bon état et de permettre des visites de la part de l’agence en charge des contrôles. Pour le locataire, c’est la possibilité d’obtenir un logement pour un prix dérisoire et pour le propriétaire la certitude que son logement sera maintenu en état et non-squatté sous la responsabilité de l’agence. Bien évidemment, l’application en France de ce type de location anti-squat demanderait que soient revus certains textes relatifs à la location meublée ce qui pourrait hérisser certaines associations.

Pourtant, pour le montant de son allocation logement, toute personne pourrait ainsi trouver un toit sous lequel habiter même s’il faut pour cela accepter des visites de contrôle et de déménager de temps à autres selon les disponibilités offertes par les propriétaires.

À savoir : Il existe également en France des sites de gardiennage entre particuliers ou Home-sitting. Pour beaucoup de candidats, il s’agit de retraités ayant envie de découvrir une région en occupant pour un temps un logement vacant. Mais là encore peut se poser le problème de leur éviction en fin de période selon nos lois en vigueur dès lors que le propriétaire leur a un jour remis les clés de sa propriété (bail tacite ?)...

Louer solidaire via le dispositif Solibail

Une location à prix modique est préférable à une occupation illégale d’un logement demeuré vacant.

Le dispositif Solibail est à la base un dispositif de bail social qui permet de louer un logement à une association caritative. Cette association sous-louera le logement à une famille dans le besoin mais demeurera le locataire officiel avec lequel le bailleur aura signé un contrat de location sécurisé par l’État.

C’est l’association agréée Solibail, qui s’engage à verser tous les loyers et toutes les charges afférentes, prenant à sa charge et assumant tous les risques d’impayés, les travaux d’entretien incombant au locataire ainsi que les éventuelles dégradations locatives. Une location sans vacance de locataire tout au long de la durée du bail quel que soit l’occupant et avec l’assurance de la remise en état gratuite de l’appartement avant restitution en fin de bail.

Le bail conclu avec l’association caritative est un bail d’habitation standard en termes de durée et de préavis de congé qui nécessite donc de ne pas avoir besoin de récupérer rapidement le logement. Mais il a comme avantage de récupérer le logement sans (trop de) crainte à l’issue du bail puisqu’en cas de refus de quitter le logement à son terme, ce sera à l’association d’engager les procédures et de supporter les frais de son éviction tout en versant au propriétaire des indemnités journalières d’occupation à l’issue du préavis.

Comme il s’agit d’un geste social fait par un propriétaire acceptant de louer son logement à un prix très modéré, une déduction fiscale de ses revenus locatifs pourra lui être appliquée (jusqu’à 85 % en fonction des zones). Par contre, rien ne garantit qu’en ces temps difficiles une association caritative parvienne toujours à payer des loyers...

Pas encore trop médiatisé, le dispositif Solibail semble être une arme de plus pour que les propriétaires se sentent forcés de louer leurs logements vacants, en plus bien sûr de la taxe sur les logements vacants, afin qu’une fois encore l’argent des particuliers finance l’action publique sans garantie que les banques et l’État ne mettent la main sur leur épargne et assurance-vie.

À savoir : La directive européenne BRRD relative au redressement des banques ainsi que la Loi Sapin 2 permettent aux banques et aux États de prélever sur le compte des particuliers l’argent nécessaire à leur renflouement ou au remboursement de leurs dettes ainsi que de bloquer le remboursement des contrats d’assurance-vie. Voilà qui aurait plu à l’anarchiste Proudhon et au communiste Marx...

 


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