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Quelle opposabilité pour un DPE suspendu ?

C’est bien beau de recommander de suspendre l’édition du DPE (Diagnostic de Performance Energétique) pour les logements bâtis avant 1975, mais aucune recommandation n’a force de loi. Puisque selon les décrets, tout DPE réalisé après le 1er juillet 2021 est opposable, on aura beau faire des recommandations, avertissements et autres réserves, aucun de ces addendas ne peut être opposé à la Loi. Voilà un problème qui risque de rejaillir si des vendeurs venaient à réclamer des indemnisations pour avoir vendu un logement correctement performant au prix d’une passoire énergétique. Quoi que signalent les diagnostiqueurs immobiliers et les notaires sur le défaut de fiabilité du DPE d’un logement bâti avant 1975, cela pourra être contredit par l’opposabilité légale du DPE. Doit-on redouter des recours pour des DPE suspendus ? Comment seront tranchés ces recours ?

La validité des DPE suspendus et de ceux réalisés avant suspension

Le problème des DPE ‘insuffisamment-fiabilisés’ est double. D’une part on doit tout de même réaliser des DPE officiellement ‘suspendus’, mais en outre des DPE identiques ont été réalisés avant suspension.

Pour tout logement construit antérieurement à 1975, si le DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021, un nouveau DPE pourra être demandé un fois les correctifs appliqués. Si le gouvernement prévoit d’accorder aux diagnostiqueurs une prime de 100€ pour tout DPE erroné à refaire, certains diagnostiqueurs avaient déjà proposé un tarif préférentiel, voire gracieux, pour le réitérer. Ainsi, les donneurs d’ordre qui n’ont pas encore vendu le logement et dont le DPE est à refaire pourront réclamer un nouveau DPE, que le précédent ait été réalisé avant ou après la ‘suspension’. 

Mais ceux qui ont vendu au prix bas un logement mal étiqueté risquent bien de ne pas y trouver leur compte et peuvent chercher à se faire indemniser. Pour ces derniers, le ministère du Logement n’envisage pas pour l’heure d’intervenir sur cette question, considérant que “le prix d’achat du bien n’est pas le fruit d’un seul critère, mais d’une négociation sur la base d’une multitude, parmi lesquels l’emplacement, la surface, etc.” ; et que pour espérer faire valoir un préjudice, encore faudrait-il faire la preuve que le changement de note du DPE a conduit à lui seul à faire baisser le prix du bien. Source Capital

Nota : Quand bien même un vendeur voudrait que soit réalisé un nouveau DPE corrigé du logement qu’il a vendu

 comme ‘passoire énergétique’ ; qui peut envisager que le nouvel acquéreur acceptera de le faire réaliser dans le bien dont il est désormais propriétaire ? Et d’autant plus si cela devait déboucher sur un recours en augmentation du montant de la vente ?  

Le difficile rôle du notaire

Le Gouvernement a chargé les notaires de proposer une solution juridique permettant d’informer acheteurs et vendeurs du caractère provisoire du DPE présenté lors de la vente. 

Nota : On notera que la solution aux DPE erronés a été demandée à l’Ordre professionnel des notaires alors que l’avis de la profession de diagnostiqueur immobilier semble avoir été ignoré, faute peut-être d’une structure ad-hoc.

Selon le ministère du Logement, la solution juridique attendue des notaires aurait la forme d’une information spécifique signalant que le DPE est susceptible d’être ajusté. Encore une fois, aucune information spécifique ne peut être opposée à la Loi ayant rendu le DPE opposable. Car le Code civil précise que dans tout contrat, si les parties sont libres de déterminer le contenu de leur contrat, cette liberté s’exerce bien évidemment « dans les limites fixées par la loi ». (Article 1102, alinéa 1er, du Code civil). Or, dans ces ‘limites fixées par la Loi, il est inclus « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi » (C. civ., art. 1194). 

Donc un difficile rôle pour les notaires qui auront à proposer une solution ‘juridique’ s’opposant à la Loi. Et d’autant plus difficile que le notaire sait consciemment qu’il lèse l’une et/ou l’autre partie (acquéreur et/ou vendeur) en proposant d’éluder la valeur financière qu’apporte ou que soustrait au logement un bon ou un mauvais DPE.

A savoir : Dans leur étude annuelle sur la valeur verte des logements, les notaires notent que la moins-value pour un DPE en classes F & G atteint jusqu’à -12%. Comment en ce cas les notaires peuvent-ils faire l’impasse sur la classe énergie d’un DPE erroné lors de la vente d’un logement ? Et en outre, comment peut-il leur être demandé cette acrobatie déontologique ?

 

A quels recours faut-il s’attendre ?

Tant qu’aucun texte législatif ne viendra annuler ou juste suspendre l’opposabilité du DPE, ce dernier demeurera légalement opposable.

C’est pour cela qu’il n’est pas insensé de croire qu’il y aura des recours. Il reste à savoir qui en sera juridiquement responsable. Les diagnostiqueurs immobiliers n’ayant fait qu’appliquer scrupuleusement les seuls logiciels de calculs du DPE agréés par le Gouvernement, il semble qu’ils seront exemptés de toute responsabilité qu’il faudra alors rechercher en amont.

Les éditeurs de logiciels de calcul du DPE qui ont vu leurs produits agréés par le Gouvernement ne devraient pas être inquiétés non plus. 

Il reste le Gouvernement comme seul responsable de la gabegie du DPE opposable au 1er juillet 2021. Mais en ce cas, des indemnisations sont aisément concevables puisque d’une part il s’agit alors de ne débourser que de l’argent public (nos impôts), et d’autre part, qu’il est possible que les responsables ne soient plus aux manettes d’ici là.


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