Réviser post-covid les critères de décence et de confort des logements

La crise sanitaire a bouleversé nos manières d’occuper nos logements. Confinement de tous les occupants dans un espace clos, multiplicité des tâches selon les âges et les occupations, consommations énergétiques en hausse sont les principaux problèmes en plus bien évidement d’un éventuel défaut d’espace extérieur. Bon nombre de foyers ont ainsi constaté que le logement qu’ils occupent n’est pas ou mal adapté au mode de vie dégradé en période de confinement. Parce que cette crise sanitaire du covid 19 pourrait n’être que le préambule à d’autres, il semble impératif de revoir les critères de choix d’un logement qui ont prévalu jusqu’alors et d’y entrer d’autres paramètres. Si la création d’un diagnostic ‘confort intérieur’ ne peut être envisagée tant cette sensation est subjective, l’arrivée prochaine du Domiscore pourrait intégrer ces paramètres à condition que ce score prenne en compte l’hypothèse de futurs confinements.

Des choix inadaptés

On a vu notamment en 2019, lors des records de transaction immobilière, que bon nombre d’acquéreurs orientaient leurs recherches sur des appartements essentiellement citadins afin de limiter leurs déplacements au détriment d’autres critères.

La proximité des établissements d’enseignement, des lieux d’activités professionnelles, des commerces et des lieux de distraction faisaient partie des principaux critères. Il est vrai qu’alors, entre les grèves, les mouvements sociaux et le prix des carburants, on a privilégié la localisation d’un logement au détriment de son habitabilité. C’est ainsi que le prix du m² dans les métropoles a battu des records même pour des logements vétustes et assez (ou franchement) exigus.

De même, le critère de performance énergétique n’a plus été aussi décisif qu’avant puisque bon nombre d’acquéreurs entrevoyaient volontiers d’exécuter plus tard l’indispensable amélioration de la performance énergétique du logement mal isolé qu’ils achetaient en profitant ensuite des aides à la rénovation énergétique. C’est ainsi que si le bilan du DPE a été un levier important dans un marché immobilier peu tendu, dès lors que la demande a été bien plus forte que l’offre, les acquéreurs n’ont plus recherché le logement le plus économe possible mais au moins un logement disponible même avec un DPE indigent.

Mais, lorsqu’il leur aura fallu vivre le confinement durant des semaines ou des mois dans un logement inadapté et énergivore, bon nombre de candidats à l’achat et même de récents acheteurs revoient totalement les critères de choix de leur futur domicile.

Des critères de décence aux critères de confort

Si l’on se réfère au Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, un logement décent « dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes » et selon l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation. « La surface et le volume habitables d'un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l'établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième ».

Passons sur les qualifications évasives de « suffisant » en ce qui concerne la performance énergétique et l’aération, mais un logement de 56 m² était considéré comme décent pour être habité par 4 personnes et de 66 m² pour 5 habitants. Mais ça c’était avant…. Avant que l’on expérimente de vivre confinés plusieurs semaines d’affilée à 4 dans un logement de 56 m² !

Donc d’abord la surface minimale d’un logement devrait être revue afin d’intégrer qu’il faille y vivre en permanence et non plus seulement s’y reposer. La notion de suffisance de l’aération devrait être fixée ou du moins précisée en fonction d’une occupation permanente et non plus ponctuelle. Quant aux critères de performance énergétique, nul doute que ceux-ci devraient revenir en tête des préoccupations dès lors que le logement a été occupé jour et nuit durant plusieurs semaines ce qui en a fait grimper les consommations.

Nota : Encore heureux que la période du confinement ne soit pas intervenue en plein hiver glacial ou en pleine canicule estivale. Les consommations en chauffage et/ou rafraîchissement auraient alors explosé surtout qu’il aura fallu y ajouter celles des appareils de cuisson, téléviseurs et box bien plus sollicités, les ordinateurs du télétravail et de la scolarité à distance, etc.

Or donc, puisque les critères de choix d’un logement ont évolué et vont encore évoluer, il est temps de revoir en urgence les conditions de décence d’un véritable logement mais aussi de pousser plus avant la notion d’habitabilité. En cela, le Domiscore semble arriver bien opportunément.

Le Domiscore ou un diagnostic d’habitabilité

A l’instar de l’étiquette énergie du DPE, de celle d’un appareil ou d’une voiture, à l’image du nutriscore pour les aliments, le Domiscore serait une étiquette de la caractérisation d’un habitat selon son impact sur la santé.

Bien naturellement lorsqu’on insère le terme ‘santé’ dans le logement, on pense en priorité à la santé physique que beaucoup de diagnostics immobiliers recouvrent déjà (amiante, plomb, radon, QAI…) ; mais le Domiscore ne s’arrête pas là. Selon sa présentation : « Un habitat dégradé ou au contraire favorable à la santé impactera différemment la santé physique, mentale et sociale de ses occupants ».

A savoir: Le projet Domiscore s’instaure dans le cadre de la loi ELAN de novembre 2018, pour lequel le ministère des Solidarités et de la Santé a demandé au HCSP (Haut Conseil de la Santé Publique) de réfléchir à l’élaboration d’un outil afin de caractériser un habitat vis-à-vis des impacts positifs et négatifs qu’il peut porter sur la santé et le bien-être de ses habitants. C’est ainsi que le HCSP a produit l’outil Domiscore, permettant à la fois de caractériser un habitat selon différents facteurs connus pour impacter la santé de ses occupants, et d’obtenir un score global renseignant sur l’impact général de l’habitat sur la santé.

C’est en ce moment, alors que s’achève la période de consultation préalable à la parution du Domiscore, qu’il faut absolument y apporter les retours d’expérience de la période de confinement.

Un récent article du Figaro Immobilier donne la parole à des architectes qui indiquent les nouvelles pistes à privilégier dans la recherche d’un logement et rappellent (ou informent) qu’un logement « c’est autre chose qu’un produit financier ou des mètres carrés et que vivre dans un cadre de qualité, c’est important » (Éric Wirth – Vice-Président de l’Ordre des Architectes).

Double orientation, aération naturelle et mécanique bien dimensionnées, vue extérieure à défaut de surfaces extérieures et retour à une différenciation d’espaces cloisonnés plutôt qu’un espace multifonctionnel sont des critères qui y sont développés.

Outre ces préconisations, on ne saurait trop remettre en évidence l’importance :

· d’un bon DPE que ce soit pour un confort permanent (été comme hiver) et une modération du montant des factures d’énergie (prioritaire en cas de crise économique),

· d’un diagnostic QAI (Qualité de l’Air Intérieur) pour un logement que l’on risque d’occuper quasiment en permanence,

· du diagnostic bruit notamment en regard de la qualité de l’isolation phonique de jour comme de nuit,

· du diagnostic de performance internet (ou diagnostic numérique) pour de bonnes connexions aux fins de télétravail ou de scolarité à distance. (liste non exhaustive)

C’est en intégrant ces critères d’habitabilité et de confort que devrait être établi le Domiscore ou que pourrait être proposé un ‘diagnostic habitabilité’ que demanderaient les acheteurs prévoyants et que proposeraient les agents immobiliers et les vendeurs éclairés.

La consultation Domiscore est encore ouverte