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Signature à distance et durée de validité des diagnostics immobiliers

L’ordonnance du 25 mars qui s’applique à de nombreux secteurs impactés par la période de confinement et notamment à ceux du voyage, de l’hôtellerie et de l’hébergement touche également l’immobilier. C’est notamment le cas pour les délais de rétractation sur les avant-contrats d’achat et de vente qui sont étendus jusqu’à l’été prochain. Mais si ces mêmes prolongations de délais s’appliquent à différents contrôles dont le contrôle technique des véhicules qu’en est-il de la durée de validité des diagnostics immobiliers ? Si l’on peut concevoir qu’une tolérance de dépassement de la durée de validité soit admise par les notaires sur certains diagnostics, d’autres en revanche devront-ils être refaits avant la signature de l’acte de vente ?

L’ordonnance du 25 mars

L’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit la suspension des délais inhérents dans différents secteurs dont l’immobilier jusqu’à la fin de l’état d’urgence sanitaire. C’est-à-dire, jusqu’au 24 mai prochain en l’état actuel des textes sous réserve d’éventuelle(s) prolongation(s).

A sa date de parution, l’ordonnance ajoute une suspension d’un mois supplémentaire par rapport à la simple période d’état d’urgence. Pour la signature d’un acte de vente, les délais de rétractation de l’acheteur ne prendront donc effet qu’après le 24 juin, date à laquelle commencera le décompte des dix jours légaux de délai de rétractation. Au final, sans prolongation de l’état d’urgence sanitaire, tout avant-contrat de vente signé pendant l’état d’urgence, ne pourra se traduire par un acte final qu’après ce délai légal de rétractation, donc pas au plus tôt le 3 juillet. Cette mesure étant rétroactive, elle impacte de fait tous les avant-contrats et promesses de vente signés postérieurement au 3 mars 2020.

Si les vendeurs de biens immobiliers seront pénalisés par ce délai étendu de plusieurs mois, les agents immobiliers risquent d’en payer le prix fort ainsi que le mentionne la FNAIM.

A savoir : Selon la FNAIM « Les trois quarts des agences immobilières auront d’ici fin mai des difficultés de trésorerie » . Dans son communiqué de presse, il est évoqué que 3 000 agences immobilières risquent de devoir cesser leur activité faute de trésorerie suffisante.

 

Vers une lente reprise de la transaction immobilière, ou pas ?

Même en tablant sur une reprise de la transaction immobilière dès l’été, il semble présomptueux d’espérer que le reste de l’année 2020 sera autant fructueux que l’année 2019 en termes de volume de transactions.

On peut raisonnablement espérer une offre importante de la part de propriétaires lassés du logement dans lequel ils ont été enfermés durant des semaines passées en confinement. Nombreux sont ceux qui voudront quitter un logement qui s’est révélé pas ou mal adapté à une occupation à plein temps par toute la famille, hypothèse inconnue lors de l’achat. Ainsi, de nombreux propriétaires vont désirer mettre en vente un logement dont ils ne veulent plus pour acquérir un logement plus adapté à un nouveau confinement possible (SRAS, grippe A-H1N1, Covid sont désormais des aléas possibles dont une résurgence est à prendre en compte).

De même, ces vendeurs vont rechercher un logement plus vaste, plus confortable ou mieux situé ce qui va provoquer une forte demande sur le marché immobilier. De là, croire à une reprise soutenue du marché est concevable à moins que le volume des acquéreurs possibles ne se réduise considérablement.

Avec un taux de chômage très élevé, le nombre d’acquéreurs potentiels risque de fondre, d’abord parce qu’ils n’auront plus les revenus suffisants et puis parce que les banques et les assureurs de prêts immobiliers vont sélectionner davantage les emprunteurs et les biens qu’ils souhaitent acquérir.

A savoir : La crise des ‘subprimes’ qui a généré la précédente crise financière de 2008 a, parmi ses causes, des taux de prêts immobiliers particulièrement bas pendant un temps qui ont permis à des foyers modestes de s’endetter au-delà du raisonnable. Lorsque le prix de l’immobilier a baissé et que la valeur du bien hypothéqué en garantie du crédit a été inférieure au montant du prêt à rembourser, des organismes de financement ont fini par faire faillite n’ayant pas pu recouvrer par le prix de la vente après saisie le montant du capital prêté et non encore remboursé.

 

Durée de validité des diagnostics immobiliers, ordonnance du 25 mars et signature à distance

On pourrait (le faut-il?) espérer que l’ordonnance s’applique à la durée de validité des diagnostics immobiliers puisqu’il y est écrit : « Tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. » ; puisque cela s’applique au contrôle technique automobile on peut penser qu’il en est de même pour les diagnostics immobiliers.

Surtout que l’ordonnance précise : « Les dispositions du présent titre sont applicables aux délais et mesures qui ont expiré ou qui expirent entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire » et que les diagnostics immobiliers ne figurent pas parmi les exclusions précisées.

Or, donc, selon le texte de l’ordonnance, un diagnostic immobilier dont la validité serait échue entre le 12 mars et les deux mois suivant la date de fin de l’état d’urgence ne devrait pas nécessiter d’être réactualisé par un diagnostiqueur immobilier.

Mais ça, c’est avant que le notaire prenne la responsabilité de faire signer aux acquéreurs un acte de vente d’un bien immobilier dont les diagnostics ne sont pas à jour.

Si on peut raisonnablement penser qu’aucun PPR n’aura vu le jour durant l’état d’urgence et que l’ERP restera valide quelques temps au-delà des 6 mois de sa durée de validité, on peut tout aussi raisonnablement avancer que les termites, mérules, capricornes et autres parasites du bois et de la construction n’ont pas suspendu leurs activités durant l’état d’urgence et qu’ils se sont probablement confinés eux-aussi à l’intérieur des maisons.

A savoir : Pour de plus amples informations, nous avons contacté un notaire pour avoir son avis sur l’application de l’ordonnance du 25 mars aux diagnostics immobiliers. Selon lui, et cela sera sûrement appliqué de la même manière par ses confrères, un diagnostic en fin de validité devra obligatoirement être refait avant la possible signature de l’acte de vente.

Même s’il est désormais possible durant la période d’état d’urgence de signer un acte de vente à distance (Décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l'acte notarié à distance pendant la période d'urgence sanitaire ), il n’en reste pas moins que sans diagnostics immobiliers valides, de signature, il n’y aura pas….

 


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