Un logement indécent est-il un logement vacant ?

L’obligation de rénovation énergétique des logements les plus énergivores existe-t-elle déjà ? S’il n’est pas pour le moment question d’imposer une nouvelle contrainte aux propriétaires-bailleurs des logements les plus énergivores, l’arsenal fiscal s’est déjà chargé de les inciter fortement à réaliser des travaux de rénovation énergétique. En effet, le cumul des textes au sein des différents codes crée un maëlstrom de contraintes auxquelles les contribuables sont soumis. Et comme l’immobilier demeure le poste le plus pérenne pour percevoir des taxes et impôts, c’est sur le logement que pèsent le plus d’obligations, d’interdictions et de taxations. En interdisant la location des passoires énergétiques, la loi va contraindre à la vacance de 4 à 8 millions de logements qui risquent alors d’être soumis à une taxe sur les logements vacants, TLV ou THLV.

Qu’est-ce que la taxe sur les logements vacants ? 

C’est l’article  232 du Code Général des Impôts qui définit la taxe annuelle sur les logements vacants. On notera que cette version de l’article n’est en vigueur que depuis le 1er janvier 2022 puisqu’elle vient d’être modifiée par la Loi de finances du 30 décembre 2021 prononcée plusieurs mois après la Loi Climat (22 août 2021), celle qui interdit la mise en location des logements les plus énergivores.

Selon cette version de l’article 232 du CGI, « La taxe annuelle sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Un décret fixe la liste des communes où la taxe est instituée ».

Or, avec la pénurie de logements existante, qui ne fait que s’amplifier, la plupart des ‘zones d’urbanisation continues de plus de 50 000 habitants’ subissent déjà ‘un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement’. Donc que ce soit en raison des interdictions de location des logements anciens, du désengouement des particuliers pour l’investissement locatif et du défaut de logements sociaux, la grande majorité de nos grandes communes seront bientôt soumises à la TLV (Taxe sur les Logements Vacants).

Nota : Le fameux décret qui ‘fixe la liste des communes où la taxe est instituée’ date du 10 mai 2013 mais il vient d’être abrogé. On peut assurément s’attendre bientôt à une version actualisée,  donc augmentée ou généralisée, de la liste des communes où la TLV est applicable.

Et puis, lorsque la TLV (Taxe sur les Logements Vacants) n’est pas applicable, c’est la THLV qui en comble les trous sur le territoire puisque « La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) peut être instaurée dans toutes les communes où la TLV n’est pas appliquée ». Source économie.gouv.fr

Une forte incitation à louer ou à rénover pour pouvoir louer

La TLV et la THLV sont dues pour chaque logement vacant depuis un ou deux ans, au 1er janvier de l'année d'imposition. La base est constituée par la valeur locative du logement (en cours de révision) et son taux est fixé à 12,5 % la première année d'imposition et à 25 % à compter de la deuxième. La THLV est calculée ensuite en multipliant la base d'imposition par le taux d'imposition communal ou intercommunal. En moyenne, le taux communal de THLV a atteint 18,2 % en 2020. Et puis, il faut y rajouter aussi bien pour la TLV que pour la THLV, 9 % de frais de gestion !  (Il n’y a pas de petit profit).

Donc au final, chaque année tout propriétaire d’un logement vacant aura à payer la TLV ou la THLV à moins qu’il puisse faire appliquer les exemptions. Les exonérations à la THLV qui sont prévues sont celles d’une occupation momentanée d'au moins 90 jours de suite au cours de l'année de taxation ou d’une déclaration en résidence secondaire (soumise à la taxe d’habitation), d’une vacance involontaire du logement : le propriétaire ne trouvant pas de locataire ni d'acheteur malgré toutes les démarches et celle d’un logement nécessitant des travaux importants pour être habitable et représentant plus de 25 % de la valeur du logement.

Mais comme tout propriétaire bailleur risque d’être soumis à un plafonnement ou un encadrement des loyers, son logement trouvera forcément un locataire et il ne pourra alors pas invoquer la vacance involontaire du logement. Il ne lui restera donc plus qu’à engager la rénovation énergétique du logement sauf si le montant des travaux dépasse le quart de sa valeur vénale.

Lorsque le montant des travaux de rénovation énergétique minimale pour sortir le logement de son indécence (classes G et F et bientôt E du DPE) sera inférieur à 25% de la valeur du bien, le propriétaire ne pourra pas être exempté de la TLV ou de la THLV. Et s’il venait à prétendre ne pas avoir les moyens financiers pour engager ces travaux, il lui sera assurément répondu qu’il en est le seul responsable pour ne pas avoir employé les aides mises en place de MaPrimeRénov’, FranceRénov’ et notamment celles d’un Prêt Avance Mutation (PAM) ou d’un Prêt Viager Hypothécaire (PVH).

Donc, le gouvernement (l’actuel ou le futur) n’aura même plus besoin de prononcer une obligation de rénovation énergétique des logements, puisqu’il existe déjà une forte contrainte à cela de par le tissu législatif (Loi Climat) et fiscal (CGI) existant.